¿QUÉ GASTOS DE HIPOTECA TENGO DERECHO A RECLAMAR?
Mediante esta nueva entrada – lejos de pretender que sea un estudio forense sobre la materia-, queremos dar respuesta a muchas de las preguntas que nuestros clientes nos han ido haciendo a raíz de las últimas sentencias del Tribunal Supremo (TS), donde es declara la nulidad, entre otras, de la cláusula relativa a los “gastos” de constitución de hipoteca. Preguntas como: ¿Qué gastos son los que puedo reclamar? ¿tengo derecho a reclamarlos? Y, la pregunta del millón: ¿cuánto me deben devolver?
Antes de dar respuestas a esas preguntas, es necesario hacer una serie de aclaraciones sobre la cuestión, pues la misma ha sido objeto de diferentes interpretaciones por parte del TS, como de las diferentes Audiencias Provinciales.
En primer lugar, fue la Sentencia de fecha 23 de diciembre de 2015 dictada por el Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (“Séptimo motivo (cláusula de gastos del préstamo hipotecario)” de dicha sentencia), la que supuso un punto de inflexión entre los diferentes criterios hasta la fecha, resolviendo y unificando los mismos sobre la nulidad de dicha cláusula y su efecto y repercusión en los consumidores/prestatarios afectados. Determinando entonces el TS:
“1.- En primer lugar, resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones [como veremos] contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.”
Tras esa afirmación, que sería a su vez la premisa para la declaración de nulidad de la “cláusula gastos”, estableció que serían por cuenta de la entidad (Banco) los siguientes gastos:
– Los gastos de Notaría;
– Los gastos de Registro;
– Los gastos de Gestoría;
– Los gastos de Tasación;
– Los gastos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Ello como consecuencia de entender que deben de correr por cuenta del interesado y beneficiario, o, en su caso, del solicitante. En decir, la entidad financiera (Banco), que es quien tiene interés y los solicita, teniendo en cuenta que, además, mediante la cláusula tipo de «gastos» imputaba de forma genérica y discriminada todos los gastos de formalización del contrato de préstamo hipotecario a una de las partes del contrato: prestatario (consumidor). Infringiendo así la normativa sectorial que los regula.
Hasta aquí, esos eran son los gastos que las entidades debían devolver a los prestatarios.
En segundo lugar, y posteriormente, a raíz de diferentes recursos de casación para unificación de la doctrina respecto quién debía hacer frente de los gastos derivados de los tributos: Impuesto de Actos Jurídicos Documentos (IAJD) y Transmisiones Patrimoniales (ITP), fueron dictadas Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018, ambas, resolviendo esta última cuestión de la siguiente manera:
a) Por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario (consumidor). Sobre este particular, se remite a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, que ha establecido que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario.
b) Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite”.
Es decir, que el ITP lo paga íntegramente el prestatario (consumidor), y el IAJD lo paga también el prestatario con la salvedad de que las copias que se soliciten deberán ser abonadas por quien las solicite, siendo por mitad el pago inicial correspondiente a la primera copia autorizada de la escritura de préstamo, y, como hemos dicho, las sucesivas copias por cuenta de quien las solicite.
En tercer, y último lugar, hemos de señalar – por paradójico que pueda parecer- que, a pesar de los anteriores criterios fijados por el TS, estos chocan con los criterios establecidos por las diferentes Audiencias Provinciales. Así, a modo de ejemplo, la Audiencia Provincial de Murcia mediante la Unificación de Criterios de 12 de Julio de 2018, establece que los gastos de hipoteca que deben ser asumidos, en su caso, por el Banco son; i) mitad de gastos notariales; ii) gastos registrales; iii) de tasación y; iv) de gestoría, en su integridad. Lo que supone que en vez de percibir los prestatarios el 100% de los gastos de Notaría éstos queden reducidos a su mitad.
En conclusión, y dando respuesta a las preguntas que encabezaban este post, podemos decir que:
1) Toda persona física o jurídica (con fines ajenos a su actividad profesional) que tenga suscrito un préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda puede reclamar los gastos que en su día pagaron por la constitución su hipoteca;
2) Los gastos que pueden reclamarse son:
- Los gastos de Notaria (100% en algunas Comunidades Autónomas y 50% en otras, dependiendo del criterio de las Audiencias Provinciales);
- Los gastos de Registro;
- Los gastos de Tasación;
- Los gastos de Gestoría.
3) La cuantía que se reclame dependerá de cada préstamo hipotecario en función de la cantidad concedida, a lo que se aplicaran los aranceles correspondientes al Notario y Registrador de la Propiedad, y gastos de gestoría y tasación en función del valor del préstamo y del inmueble, respectivamente. Por ello, cada cuantía depende del caso concreto, pudiendo comprobarla con las facturas correspondientes a cada una de esas partidas (gastos) referidas. En otro post explicaremos dónde y cómo encontrar y/o solicitar copia de dichas facturas en caso de no tener.
Como siempre, desde Anaya Abogados, os animamos a que hagáis valer vuestro derecho reclamando los “gastos” que en su día pagasteis injustamente a vuestro Banco.
Fernando Hernández Anaya
Abogado y Socio Director
